„Mama, die Wohnung hamma!“
„Kaufanbot“ steht fett gedruckt am Formular. Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung ist fixiert und flott wird dem charmanten Immobilienmakler nach Beratung über seine Provision und den Nebenkosten (in Summe bald 10 % vom Kaufpreis) die Unterschrift geleistet. Als besondere Vereinbarung wird als Zusatz „vorbehaltlich der Finanzierung durch die Bank“ vereinbart". Man fühlt sich abgesichert. Da kann nichts schiefgehen und darauf wird gemeinsam mit einem Glas Schampus angestoßen.
Der Schein trügt. Wenn nicht wirklich alle irgendwie relevanten Vertragspunkte bereits vorher im Detail ausverhandelt, im Kaufanbot enthalten sind und dann vom Verkäufer schriftlich angenommen werden, kann es nachträglich bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages (oft einige Jahre später) zu einer bösen Überraschung kommen. Ein Kaufanbot ist bei Abgabe für den zukünftigen Käufer innerhalb der angebotenen Frist bindend. Nachverhandlungen werden schwierig.
Informationen einholen und prüfen
Vor Abgabe des Kaufanbotes musst Du Dir in jedem Fall viele unbekannte Dinge erklären und selbst, durch einen sachverständigen Experten oder / und Deinen Rechtsanwalt prüfen lassen:
Zustand der Wohnung und der Liegenschaft, Einsichtnahme in das Grundbuch, Prüfung des Wohnungseigentumsvertrages samt den Bedingungen zur Erhaltung der Liegenschaft, Energieausweis des Gebäudes, Prüfung des Bauaktes der Liegenschaft (Pläne, Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen) direkt bei der örtlichen Baubehörde, Kreditkonditionen und Finanzierungszusage Deiner Bank, Bestellung eines Rechtsanwaltes / Notars zur Vertragserrichtung und Treuhandschaft für eine notwendige Lastenfreistellung, etc.
Ein fairer Verkäufer wird Dir eine Vollmacht zur Kontaktaufnahme mit dem Hausverwalter geben. Von ihm bekommst Du Auskunft über die laufenden Hausbetriebskosten, die angesparte Reparaturrücklage und eventuell notwendigen zukünftigen größeren Erhaltungsarbeiten (z.B. Einbau eines Personenaufzuges) in der Liegenschaft, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausordnung und besondere Benützungsregeln, den aktuellen Rauchfangbefund und den Befund der Dichtheitsprüfung der Gasleitung.
Bei bereits eingerichteten Wohnungen sollte der Verkäufer auch eine Ausstattungsliste (Type Boden, Türen, Fenster, Fliesen, Elektro- und Sanitäreinrichtungen, etc.), die Wartungsprotokolle der Therme, einen Elektrobefund zur Wohnung nicht älter als 1 Jahr und Betriebsanleitungen von Geräten vorlegen bzw. übergeben. Ein Blick auf die laufenden Strom- und Gasrechnungen zur Wohnung kann auch nicht schaden.
Du darfst Dich nicht drängen und nervös machen lassen
Der Immobilienmakler und / oder der Verkäufer machen gerne sanften Druck: „Es gibt so viele Interessenten für die Wohnung. Wenn Sie nicht bis morgen das Kaufanbot unterschreiben, ist die Wohnung vielleicht weg.“
Die Zeit kann knapp werden um das Umfeld der Wohnung genau zu prüfen: wer sind Deine zukünftigen Nachbarn, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung, Sportmöglichkeiten, Sicherheit, etc.
Arbeite alles nach Deinen Vorstellungen ab. Erst wenn Du den Kaufpreis entsprechend nachverhandelt hast, kannst Du einen Rechtsanwalt / Notar beauftragen, damit er für Dich das Kaufanbot erstellt und es dann abgeben.
Verwende keinesfalls einen Dir vorgelegten Standardvordruck um Kosten zu sparen. Du bist so auf der sicheren Seite und hast ein gutes Gefühl bei einer späteren Kaufvertragsunterzeichnung.
Wohnungskauf leicht gemacht durch Immobiliencoaching
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